Indemnité d'immobilisation : montant et délai de versement
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
Dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier, l’indemnité d’immobilisation représente une somme versée par l'acquéreur au vendeur pour sécuriser la transaction (en lui assurant sa solvabilité et son sérieux), pendant que le vendeur lui offre l'exclusivité de son bien, c'est-à-dire qu'il lui réserve le bien immobilier pendant une durée définie. L'indemnité d'immobilisation correspond alors à la somme que devra l'acquéreur s’il n’achète pas le bien dans les conditions détaillée dans la promesse de vente. Cette partie devra alors dédommager l'autre cocontractant car la transaction n'a pas eu lieu, alors que toutes les conditions suspensives étaient réunies (obtention de prêt, obtention du permis de construire, renonciation de la commune à son droit de préemption urbain...). En cas de signature d'un compromis de vente (les deux parties sont définitivement engagées), on parlera alors de dépôt de garantie, et non plus d'indemnité d'immobilisation.
Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation dans le cadre d'une promesse de vente ?
S'il n'existe pas de montant fixé par la loi, l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur représente généralement une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du bien. Clairement précisé dans la promesse de vente, ce montant est fixé par l'acheteur et le vendeur, d'un commun accord. Cette somme est versée, dans sa totalité ou partiellement, au moment de la signature de la promesse de vente. Elle est consignée et séquestrée par un notaire jusqu'à la conclusion de la vente, et si cette dernière se réalise cette somme s'imputera donc sur le prix de vente. Si l'acquéreur décide de ne plus acheter le bien, alors l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur, comme dédommagement de son préjudice. Et en cas de non réalisation d'une condition suspensive du côté de l'acquéreur, cette somme versée en acompte lui sera restituée intégralement.
Quand verser l'indemnité d'immobilisation ?
Le versement de l’indemnité d'immobilisation, dans sa totalement ou alors en partie, a lieu au moment de la signature de la promesse de vente. Elle sera consignée et séquestrée par un notaire. En cas de réalisation de la vente dans les conditions prévues à l'avant-contrat, le montant de l'indemnité d'immobilisation est déduit de la somme restant à verser au notaire, au moment de la signature de l'acte définitif. On dit que l'indemnité d'immobilisation s'impute sur le prix de vente.
Comment payer l'indemnité d'immobilisation ?
La somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation par l'acquéreur, lors de la signature de la promesse de vente, est consignée par le notaire. Elle sera ensuite imputée sur le prix de vente final, dans le cas où la vente se réalise. L'acheteur doit donc la verser au moment de la signature de la promesse de vente.
Comment récupérer l'indemnité d'immobilisation ?
Lorsqu'un bénéficiaire de la promesse de vente renonce à la vente après les délais réglementaires pour un motif autre que la non réalisation d'une condition suspensive, il perd son indemnité d'immobilisation. Toutefois, en cas de non réalisation d'une des conditions suspensives, telle que la non obtention d'un prêt ou d'une rétractation de la part de l'acheteur dans un délai de dix jours, celui-ci est en droit de récupérer l'indemnité d'immobilisation versée.
Comment comptabiliser l'indemnité d'immobilisation ?
Dans le cas où l'acheteur acquiert effectivement le bien, l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur est comptabilisée comme un acompte. S'il renonce au bien alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées et que le délai de rétractation est passé, le vendeur est, à l'inverse, en droit de conserver l'indemnité d'immobilisation en gage de dédommagement pour le préjudice qu'il a subi avec l'échec de la transaction.
Comment ne pas payer l'indemnité d'immobilisation ?
L'existence de l'indemnité d'immobilisation et sa somme, pour être versée, doit impérativement être mentionnée dans l'avant-contrat. Ainsi, le vendeur d'un bien immobilier ayant accepté et signé la promesse de vente dans laquelle le versement d'une indemnité d'immobilisation n'est pas mentionné doit y renoncer. De ce fait, l'acquéreur est en droit de ne pas payer l'indemnité d'immobilisation lorsque celle-ci n'est pas mentionnée comme une "condition nécessaire et déterminante" dans la promesse de vente.