Ce propriétaire réclame 10 530 € de loyers impayés, mais c'est lui qui est condamné à verser 12 800 € aux locataires : voici pourquoi

L’investissement locatif n’est pas toujours de tout repos. En 2020, un propriétaire remet en location son studio de 26 mètres carrés situé en région parisienne. Il le loue à un couple pour 800 euros par mois. Près d’un an et demi après le début du bail, les locataires cessent de payer leur loyer. Après un premier commandement de payer resté infructueux, un second est délivré en 2023 pour un montant de 10 530 euros, correspondant à plus d’un an d’impayés. Laissé sans réponse, le bailleur active la clause résolutoire, qui permet de prononcer la résolution du bail au titre des impayés de loyers. Les locataires assignent alors leur propriétaire en justice.

Le juge constate que la dette n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois : la clause résolutoire s’applique donc. Le bail est résilié et les locataires deviennent occupants sans droit ni titre. Ils sont donc contraints de quitter les lieux. Pourtant, le juge condamne aussi le bailleur à verser 12 800 euros aux locataires.

“Ce propriétaire avait l’habitude de faire remplir une fiche de renseignements, qui est un document facultatif, à ses locataires. Dans celle-ci, seul un couple apparaissait, raconte Samuel Zeitoun, avocat du bailleur. Finalement, ils se sont installés avec deux enfants, et la locataire était enceinte du troisième.” Une famille bien trop nombreuse pour un studio de 26 mètres carrés. En 2021, les locataires demandent à la caisse d’allocations familiales (Caf) la vérification de l’état de décence du logement. “Le logement affiche une suroccupation et se révèle inadapté au regard de la composition familiale par rapport à la surface habitable réelle. La surface requise pour quatre personnes étant de 34 mètres carrés”, note le rapport d’expertise. En plus de cette suroccupation, le document de la Caf relève plusieurs non-conformités : absence de ventilation, humidité, installation électrique dangereuse… Autant de manquements qui rendent le logement indécent. Ce constat entraîne un préjudice de jouissance donnant lieu à des indemnités. La Caf suspend alors ses aides au logement et met en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Pour autant, l’indécence du logement n’exonère pas les locataires de leur obligation de payer le loyer.

“Pour nous défendre, nous avons soulevé la mauvaise foi du locataire. On ne peut pas reprocher à un propriétaire une suroccupation qu’il ignorait, la locataire lui ayant menti”, détaille l’avocat au barreau de Paris. Mais le juge estime que la bonne foi des locataires est présumée et reconnaît le préjudice de jouissance. Le bailleur doit donc verser 12 800 euros à ses locataires.

Même si le propriétaire estimait que ses locataires étaient de mauvaise foi, il aurait dû réaliser les travaux, selon la justice. “Pour nous, les problèmes d'humidité sont dus à la suroccupation. Le propriétaire, qui travaille dans le bâtiment, voulait lui-même effectuer les travaux, mais le locataire refusait de le laisser entrer.” De son côté, le juge estime que le bailleur "ne justifie pas avoir entrepris la moindre démarche pour remédier à la situation des locataires et n'explique pas la raison de cette négligence".

Au moment du jugement, la dette locative est de 11 552 euros. Une fois déduites les 4 976 euros d'aides au logement non perçues depuis la déclaration d'indécence du bien, la justice a estimé que les locataires n’étaient redevables que de 6 576 euros. Le bailleur ayant été condamné à verser 12 800 euros, le solde net en faveur des locataires s'élevait donc à un peu plus de 6 000 euros.

Finalement, le propriétaire n’a jamais eu à verser cette somme, les locataires n’ayant pas quitté les lieux immédiatement à la résiliation du bail. “Cette somme a été compensée par les loyers dus après le jugement, puisque les loyers restent exigibles jusqu'au départ définitif des lieux”, soutient Maître Zeitoun. Quant à la famille, un logement social leur a été attribué à la suite de leur expulsion.

Source : https://immobilier.lefigaro.fr/louer/actualites-de-la-location/3314-proprietaire-condamne/