Immobilier : ces biens que les agences préféreraient ne jamais avoir à vendre

Les appartements dans une copropriété délabrée

Lorsqu'un appartement se situe dans une copropriété où aucun soin n'est apporté aux espaces communs, cela complique la tâche pour les agents immobiliers. "Certains biens deviennent invendables, du fait de ce problème. J'avais en charge la vente d'un appartement dans un immeuble de 1900. L'appartement était nickel mais, dans les parties communes, il y avait des fissures béantes sur le mur, et même une ouverture dans la façade, où des pigeons s'étaient nichés. Lors des visites, cela laissait une mauvaise première impression aux futurs acquéreurs. Et rien ne les rassurait car des travaux n'étaient ni prévus, ni même évoqués", raconte Hacène Krouri, conseiller immobilier chez IAD.

Les maisons ayant de gros défauts structurels

Même si elles font l'objet d'une décote, les maisons présentant de grosses fragilités d'un point de vue structurel sont des cadeaux empoisonnés pour les professionnels de l'immobilier. Problème de charpente, fissuration des murs, tassement de terrain... Autant de défauts qui bloquent les ventes, y compris lorsque les acquéreurs potentiels sont des professionnels du bâtiment. "J'ai rentré le mandat d'un corps de ferme qui avait été réhabilité en intérieur, mais pas en extérieur. Une partie attenante menaçait même de s'effondrer. Le vendeur ne souhaitait pas payer pour un diagnostic structurel, certainement parce qu'il craignait que ses résultats fassent trop baisser le prix de son bien."

Les biens surestimés par des confrères

Pour être certains de signer un mandat, il arrive encore que certains professionnels peu scrupuleux surestiment les biens de leur futur client. Une pratique qui peut potentiellement tirer tout le monde vers le bas, surtout si le bien ne trouve pas preneur. "Je me souviens d'une maison de 200 mètres carrés qui avait été estimée 70 000 euros au-dessus de sa valeur réelle. J'étais le 6^e professionnel à tenter de la vendre. Cela a été difficile de faire entendre raison aux propriétaires, qui refusaient de descendre le prix de vente. Psychologiquement, ils n'étaient pas prêts à consentir un effort aussi important. Cela ne serait pas arrivé si, d'emblée, le bien avait été justement estimé", raconte Hacène Krouri.

Les biens situés à côté d'une voie ferrée

Sans être totalement invendables, ces biens sont forcément beaucoup plus difficiles à vendre que les autres. "C'est l'un des rares défauts sur lesquels les acquéreurs ne peuvent pas avoir la main", rappelle-t-il. Résultat : cela génère souvent beaucoup de réflexion du côté des acheteurs, qui essayent de savoir s'ils sont prêts à vivre avec cette nuisance (sonore, esthétique...) importante. Même si le prix de vente de ces biens mal situés est calculé en fonction de ce défaut, "ils restent généralement longtemps sur le marché", ajoute-t-il. Excepté dans certaines zones très tendues, comme en Ile-de-France, où la proximité           avec les lignes RER peut, au contraire, être un atout.

Les biens faisant l'objet d'une succession

La situation peut devenir houleuse lorsque les héritiers ne s'entendent pas... Dans le cadre d'une vente réalisée dans un contexte de succession, les agents immobiliers sont régulièrement mis en porte-à-faux entre les différentes parties prenantes. "La difficulté est ici de faire entendre raison à l'ensemble des héritiers sur le prix de vente, ce qui suppose d'avoir la confiance de tous les vendeurs", indique Hacène Krouri. À moins que l'agent immobilier ne décide d'avoir qu'un seul interlocuteur unique (et que ce dernier ne fasse pas de rétention d'informations vis-à-vis de ses coindivisaires), ce type de ventes peut donc être extrêmement chronophage, donc peu rentable pour les professionnels.

Les ventes de biens faisant l'objet d'une succession peuvent être extrêmement chronophages, donc peu rentables pour les professionnels

Les biens bénéficiant d'avantages fiscaux revendus trop tôt

Moyennant plusieurs avantages (TVA à 5,5 %, frais de notaires réduits...), certains particuliers achètent des appartements neufs qu'ils s'engagent à ne pas revendre avant 5 voire 10 ans, selon les contrats. Lorsqu'un évènement de vie survient (mutation, divorce...) et qu'ils doivent revendre leur bien à la hâte, c'est forcément une mauvaise affaire, "d'une part parce que leur appartement n'est plus considéré comme neuf une fois qu'il est réceptionné, d'autre part parce qu'ils doivent rembourser les avantages fiscaux dont ils ont bénéficié", indique le professionnel. Lors de la revente, le prix du bien – inférieur à celui qu'ils ont déboursé – sera un sujet brûlant sur lequel, parfois, aucun compromis ne peut être trouvé.

Source : https://immobilier.lefigaro.fr/acheter/guide-d-achat-immobilier/1936-immobilier-ces-biens-que-les-agences-prefereraient-ne-jamais-avoir-a-vendre/